Un déficit foncier est une charge (travaux, intérêts d’emprunts…) imputable sur des revenus fonciers (loyers, subventions…).

L’article 156-1-3 du Code Général des Impôts en est le texte de référence : en cas de déficit foncier généré par des travaux et autres charges autorisées uniquement, à l’ exception des intérêts d’ emprunts, il est possible d’ imputer jusqu’ à 10 700 € par année de facturation sur ses autres revenus (revenus global).

Concernant les intérêts d’emprunts, qui ne sont imputables que sur des revenus fonciers et en cas d’ insuffisance de revenus fonciers pour les imputer sur une même année, ceux-ci demeurent reportables sur de futurs revenus fonciers pendant une durée maximale de dix années.

OBLIGATIONS à RESPECTER :

Le propriétaire doit louer nu et de manière permanente (la location meublée est exclue), le bien objet de travaux jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’ imputation des déficits fonciers.

En cas de réalisation de travaux, seuls les travaux d’entretien et de réparation pour tous types de locaux (professionnels, commerciaux, à usage d’ habitation) et exclusivement pour les locaux à usage d’habitation, les travaux d’amélioration, peuvent constituer un déficit foncier imputable.

Seul un spécialiste peut vous confirmer que la nature des travaux à réaliser sur un bien immobilier locatif constitue bien un déficit foncier.

Attention, les travaux de rénovation trop importants, avec remise à neuf du gros oeuvre, de la charpente, les surélévations, agrandissements ne constituent pas des déficits fonciers.

Les contrôles de l’administration fiscale sont relativement fréquents, mieux vaut s’entourer de professionnels à la compétence reconnue.

SUR PLUS DE 290 PROJETS DE RÉNOVATION D’IMMEUBLES RÉALISÉS DEPUIS 1989 PAR DIVERSES SOCIETES GEREES PAR CHRISTOPHE PETIT, COMPRENANT DE 2 À 21 APPARTEMENTS, AUCUN N’ A FAIT L’OBJET D’UNE REQUALIFICATION PAR L’ ADMINISTRATION FISCALE.

ATTENTION : depuis la promulgation de la réglementation sur la vente d’immeubles à rénover (VIR) en 2008, qui a pour but indirect principal la protection du particulier, la vente d’appartement ou d’immeuble en même temps que la signature d’un marché de travaux pour les rénover hors VIR est prohibée et que la signature d’un marché de travaux intervienne de manière directe (avec le vendeur du bien) ou indirecte (à travers des sociétés écrans, des montages alambiqués…) avec une société amie ou ayant des intérêts ou des fournisseurs ou partenaires communs est également prohibée si elle est effectuée hors VIR.

Si ce type de montage pour contourner la VIR peut être constaté par l’administration fiscale ou par un juge civil ou pénal dans le cadre d’un montage organisé, les déficits fonciers seront contestés et requalifiés.

CP2I ne propose donc évidemment que des projets sans montage alambiqué, avec validation et intervention d’un syndic professionnel (profession réglementée) dans le cadre d’un fonctionnement de droit commun, afin de permettre à ses clients de profiter de déficits fonciers non contestables.